Güvenli Ödemede; Cayma Akçesi Bilmecesi

• Tapu işlemlerinde şeffaflık ve güvenliği en üst seviyeye taşıyacak "Güvenli Ödeme Sistemi"nin zorunlu hale gelmesi 1 Temmuz'a ertelendi. Çantalar dolusu paranın el değiştirdiği işlemlerde "önce parayı mı göndereyim, tapuyu mu devredeyim?" endişesinin geride kalması, gayrimenkul danışmanlarının mali sorumluluğu ve psikolojik yükünü hafifletecek, ancak bakalım iş akışını nasıl değiştirecek? Örneğin cayma akçesi, güvenli ödemenin ön ödemesine mi dönüşecek, güvenli ödeme kapsamı dışında mı kalacak, yoksa işlevini yitirip tarih mi olacak?

Alıcı ya da satıcı müşterinin, tapu işlemi öncesi varılan satış anlaşmasından cayması, kuşkusuz sektördeki en büyük sancılardan birini oluşturuyor. Gayrimenkulün toplam satış bedelinin ödenmesini önceden güvence altına alan Güvenli Ödeme Sistemi, bakalım bu konuda da gayirmenkul danışmanlarının yükünü hafifletecek bir çözüm sağlayacak mı?

Taraflardan birinin satış anlaşmasından haksız biçimde tek taraflı olarak vazgeçme olasılığına karşı, diğer tarafın uğrayacağı zararı teminat altına almak için, tapu işlemi öncesi imzalanan Cayma Akçesi Anlaşmaları, giderek artan oranda kaporo uygulamasının yerini almış durumda. Cayma Akçesi Anlaşmaları, zaten farklı uygulama biçimleri nedeniyle çeşitli çelişki ve soru işaretlerine neden olabiliyor. Güvenli Ödeme Sistemi ile konu yepyeni bir boyuta taşınıyor.

Cayma Akçesi'nde, "çift taraflı yükümlülük, tek taraflı ödeme" çelişkisi

Geleneksel emlakçılık uygulamalarında, alıcılar satıcı ile fiyatında anlaştıkları gayrimenkulü tapu işlemi sonuçlanana kadar bağlamak ve başkasına satışını önlemek için yaptıkları kaporo adı altında ön ödeme yaparlardı. Kaporo ya satıcıya ödenir ya da işlemi yürüten emlakçıda muhafaza altına alınırdı. Kaporonun sağlam hukuki bir temeli olmadığı anlaşılınca, Cayma Akçesi Anlaşmaları onun yerini aldı. Böylece teminat hukuki bir zemin kazanmış olsa da, çelişki ve belirsizlikler tümüyle ortadan kalmadı.

Kaporo, alıcının satıştan cayma olasılığına karşı alınan bir teminat bedeliydi ve alıcı almaktan vazgeçerse normal şartlarda kaporo yanardı. Oysa, tek taraflı cayma riski sadece alıcı için değil, satıcı için de geçerliydi. Bu nedenle Cayma Akçesi Anlaşmaları'nda, cayma akçesi adı altında belirlenen tazminat tutarı, iki taraf için de geçerli hale geldi. Yani alıcı ya da satıcıdan hangisi vazgeçerse, karşı tarafa cayma akçesi ödemeyi kabul etmiş oluyordu. Cayma akçesi, daha adil bir uygulama olarak görünse de, uygulamada teminat tutarını kaporadaki gibi sadece alıcının ödüyor olması durumu değişmedi. Satıcının ise cayma akçesi olarak belirlenen tutarı yatırmadan, sadece işlemden cayması durumunda ödeyeceğini taahhüt etmesi, çelişkiyi tamamen ortadan kaldırmamış oldu.

Cayma Akçesi kimin hesabında bekletilecek?

Süregiden yöntemde, yazılı bir Cayma Akçesi Anlaşması ile belirlenen cayma akçesi tutarı ya doğrudan satıcıya gönderiliyor ya da gayrimenkul danışmanı tarafından emanete alınıyor. Cayma akçesi, satıcıya ödenmiş ise, alıcının ödemesi gereken toplam bedelden mahsup ediliyor. Birçok gayrimenkul danışmanı tarafından, hizmet bedeli oranında belirlenen cayma akçesi tutarı, eğer emanete alındıysa, tapu işleminin sorunsuz sonuçlanması halinde, hizmet bedeli olarak tahsil edilmiş oluyor. Bir başka deyişle, gayrimenkul danışmanı tarafından emanete alınan cayma akçesi, tapu işlemi olumlu sonuçlandığında, tarafların ödemesi gereken hizmet bedeli olarak işlem görüyor ve danışman böylece hizmet bedelini güvence altına almış oluyor.

Güvenli Ödeme Sistemi'ni gündeme getiren, toplam satış tutarının ödemesindeki güven sorunu gibi, cayma akçesinde de satışla ilgili anlaşmazlık halinde, tutarın nerede tutulduğuna bağlı olarak güven problemi yaşanıyor. Bu durum hem gayrimenkul danışmanının zor durumda kalmasına ve hukuki süreçlerin uzamasına neden oluyor. Özellikle satıcının haksız olduğu durumlarda, alıcıya aldığı cayma akçesini, kendi ödemesi gereken tutarı da üzerine ekleyerek ödemesini sağlamak, gayrimenkul danışmanı açısından zor bir probleme dönüşüyor.

Cayma Akçesi, Güvenli Ödeme Sistemi'ne dahil edilecek mi?

Güvenli Ödeme Sistemi, kamuoyunna yansıyan uygulama biçimi açısından, tapu tescili öncesinde toplam satış bedelinin tamamının bloke edilmesi üzerine kurulu görünüyor. Ancak sistemin gelişmiş versiyonlarında veya aracı kurumların sunduğu özel çözümlerde, cayma akçesi tutarı da bu güvenli havuzda tutulabilir. Hatta, Güvenli Ödeme Sistemi kapsamına alınması halinde, Cayma Akçesi Anlaşması'nın ruhuna uygun olarak, satıcı ve alıcı tarafların ikisinin de cayma akçesini, Güvenli Ödeme Sistemi kapsamında önceden güvenli hesaba yatırmaları sağlanabilir.

Satış sözleşmesi esnasında alınan cayma akçesini artık "elden" veya "şahsi hesaba" almak yerine; tarafları sistem üzerinden "Şartlı Ödeme" yapmaya yönlendirmek, kuşkusuz gayrimenkul danışman üzerindeki mali riski ve sorumluluğu da sıfıra indirir. Cayma akçesi tutarı anlaşmalı bankanın güvenli havuzuna yatırdığında, bu işlem taraflar için en güçlü "cayma akçesi" hükmündedir. Çünkü paranın blokede olduğunu bilmek, tarafların vazgeçme ihtimalini minimize ederken; tüm taraflar için psikolojik bir konfor alanı yaratır.

Özetle: Gayrimenkul danışmanlarının artık cayma akçesini fiziksel olarak yöneten kişi değil, bu meblağın sistem üzerinde bloke edilmesini koordine eden otorite figürü haline gelmesi, mesleğin itibarını yukarı taşıyacaktır.

Dünyada Nasıl İşliyor?

Dünyanın pek çok gelişmiş pazarında bu sistem yıllardır "olmazsa olmaz" konumunda.

• ABD: İşlemler genellikle "Escrow Şirketleri" üzerinden yürür. Gayrimenkul danışmanları (Realtors), bu şirketlerle doğrudan entegre çalışır. Danışman, satış sözleşmesi imzalandığı an kaparo ve satış bedelinin bu tarafsız hesaplara geçmesini sağlar. Bu, danışmanın üzerindeki "para trafiği sorumluluğunu" alır ve tamamen satış stratejisine odaklanmasını sağlar.

  
  

• İngiltere: "Solicitor" denilen hukuk danışmanları süreci yönetir. Ancak emlak danışmanları, paranın güvenli ellerde olduğunu bildikleri için pazarlık süreçlerini daha şeffaf ve hızlı yürütebilirler.

  
  

• Avrupa (Almanya/Fransa): Noterler (Notaire) emanet hesap işlevini görür. Danışmanlar, noter randevusundan önce tüm finansal kanıtların sisteme yüklendiğinden emin olarak işlem güvenliğini %100 sağlar.

SORULABİLİR SORULAR

-Güvenli ödeme sisteminden yararlanmak için zorunlu hale gelmesini beklemeye gerek var mı?

-Güvenli ödeme sisteminde cayma akçesi gibi ön ödemelerin durumu ne olacak, güvenli ödeme sistemi kapsamına alınacak mı? Bu sistemde bir kerede değil, bölüm bölüm ödeme yapılabilecek mi?

-Gayrimenkul danışmanı hizmet bedellerinin güvenli ödeme sisteminin bir parçası haline getirilebilmesi düşünülebilir mi?

-Güvenli ödeme sisteminde gayrimenkul danışmanlarının hukuki bir sorumluluğu olacak mı?

GÖRÜŞELEBİLİR KİŞİLER

-Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profosyonelleri Derneği (GAPAS) Yönetim kurulu Başkanı Mustafa Kemal Şahin https://www.linkedin.com/in/mustafakemalsahin/

https://www.hansmuller.de/iletisim/

-İstanbul Takas ve Saklama Bankası A.Ş. (Takasbank) Genel Müdürü Dr. Yunus Arıncı https://www.taputakas.com.tr/v17/taputakas/portal/bff/src/iletisim.html https://www.taputakas.com.tr/v17/taputakas/portal/bff/src/default.html https://www.takasbank.com.tr/tr/iletisim/iletisim-bilgileri https://www.takasbank.com.tr/tr/hakkimizda/tanitim/yonetim-kurulu?zid_R0=08ce165641ab200059cae71f17af45fc85e1bb4d5d784b0c0fbbdb26bcb3165e646c475c165bca8a08b72b4e0c1430001c4053f3ef446af802c0d5da21097e1ab6dbcd370d4ac835b9b2b915f60a2a444bf748f0d859adbb47ca2635b8388b2c

-Ankara Ticaret Odası (ATO) Gayrimenkul Danışmanlık Hizmetleri Meslek Komitesi Başkanı Kenan Bayram ya da Ankara Emlakçılar Odası )(ATEM) Yönetim Kurulu Başkanı R. Burak Arpacı

-Hakan Akdoğan Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Kurucu Başkanı ve İstanbul Ticaret Odası Gayrimenkul Komite Başkanı https://www.instagram.com/hakanakdogantr/reels/ https://www.instagram.com/reels/DX4fIIIKMDv/