Emlak Siteleri, İlandan Kaçışı Erteledi, Ama İlansız Satış Eğilimi Artıyor!
- semaatalay8
- 27 Nis
- 3 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 5 May
Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) ile birlikte emlak sektöründe ilanlar da denetim altına girmiş oldu. İlandaki fiyatların, satış işleminde tapudaki beyanla örtüşmemesi halinde vergi takibine neden olması, müteahhitler başta olmak üzere, gayrimenkul satıcılarında "ilansız pazarlama ve satış" eğilimini giderek artıyor. EİDS öncesi verilen emlak ilanlarına ücretsiz ek yayın süresi tanıyarak ilandan kaçışı şimdilik erteleyen emlak sitelerinin ise işi zor görünüyor.
Elektronik İlan Doğrulama (EİDS) sistemi, gayrimenkulde kontrolsüz ilan dönemini sona erdirip, sektöre yetki, doğrulama ve şeffaflık kavramlarını getirmeyi amaçlıyordu. Ancak hükümetin emlakta yüksek vergi oranlarını daha ödenebilir bir seviyeye çekmeden, ilanları denetim altına alması, satıcılarda ve alıcılarda kaygıya neden oldu. İlanlardaki fiyatlarla, tapuya beyan edilen satış fiyatı arasındaki farkları vergi incelemesine tabi tutulması ve alıcı satıcı tarafların izaha davet edilmesi, emlakta ilandan kaçış eğilimine yol açtı.
Gözde emlak ilanı siteleri, şimdilik geçici çözümlerle bu krizi aşmaya çalışıyor. Örneğin 1,5 milyona yakın emlak ilanı ile en çok rağbet göre Sahibinden.com, EİDS öncesi verilen ilanlara 2 ay ücretsiz ek süre tanıyarak, 1 aylık ücreti ödenen ilanları ilave ücret talebi olmadan 3 ay yayında tutuyor. Ancak süresi uzatılan ilanlar yeniden yayınlanmaz ve yeni ilanlar gelmeye devam etmezse, ne olacağı belirsiz.
İlanlar, beyanları bağlıyor
Gelir İdaresi Başkanlığı, gayrimenkul alım satımında geçmişten bugüne vergi kayıp ve kaçaklarını mercek altına alırken, tapu işlemlerinde şüpheli buldukları beyanların taraflarını "izaha davet" ediyor. Aynı bölgedeki ilan fiyatları ve tapuya beyan edilen satış bedellerini yapay zeka algoritmalarının yardımıyla değerlendiren Gelir İdaresi Başkanlığı, satışın gerçekleştiği dönemde o bölgedeki emsal gayrimenkul fiyatlarıyla bağdaşmayan durumları incelemeye alıyor.
İlanların yerini whatsapp, outdoor ya da CRM mi alacak?
Sahibinden.com başta olmak üzere HepsiEmlak.com, Satarız.com gibi emlak ilanlarının yer aldığı siteler, portföylere asılan brandalar ile birlikte, emlakçılar ve kendi gayrimenkulünü satanlar için en geçerli pazarlama araçlarıydı. Ancak EİDS sistemi ve ilan fiyatları üzerinden vergi takibi uygulamaları, herkese açık olan bu sitelerde, ilanlarda fiyat yayınlama zorunluluğunu sıkıntılı bir hale getirdi. İlanlarda yayınlanan fiyatlar, pazarlıkla satış o fiyattan gerçekleşmese bile Gelir İdaresi'nin radarına girdiği için, "ilansız pazarlama ve satış" gündeme gelmeye başladı.
Emlak ilanlarına alternatif olarak özellikle emlakçılar, sadece emlakçıların üyesi olduğu whatsapp gruplarında, portföylerini daha çok paylaşmaya başladılar. Böylece, portföy seçenekleri paylaşılırken, fiyat bilgisinin herkese açık ve EİDS ile belgelenebilir olmayacağı öngörülüyor. Emlakçılar arası paylaşımların dışında, alıcı müşteri datası olan gayrimenkul danışmanları, yine whatsapp mesajı, SMS ve bazen de e-posta mesajlarıyla, portföylerini tanıtan müşteri ilişkileri çalışmalarına (CRM) başvuruyorlar. CRM mesajlarının tasarım ve gönderimi konusundaki yazılımları ve yapay zeka (ai) destekli uygulamaları daha yoğun kullanmaya başlıyorlar. Ayrıca, üzerinde fiyat bilgisi yer almayan, afiş ve brandaların yanı sıra, özellikle proje satışları için billboard, raket gibi açıkhava reklamları daha fazla önem ve öncelik kazanmaya başladı. Bu durumda, ya bir başka emlakçının alıcı müşterisine, veritabanındaki alıcı müşterilere ya da açıkhava duyurularını gören alıcılara fiyat bilgisini direkt aktarıp, bire bir pazarlık yapılması, yüksek vergi yükü açısından daha güvenli görülebiliyor.
Tabi, başvurulan alternatif pazarlama çözümlere karşı, Gelir İdaresi Başkanlığı da farklı önlemlerle karşılık verecek. Emlak piyasasının, gayrimenkul satıcıları, alıcıları, müteahhitler ve emlakçılar olmak üzere tüm tarafları, Maliye ile bu köşe kapmacanın tapu işlemlerindeki vergi yükünün çok yüksek olmasından kaynaklandığı görüşünde birleşiyor. Emlak vergilerini daha ödenebilir kılacak vergi düzenlemeleri yapıldığında, kuşkusuz emlak piyasası da bugünden çok daha şeffaf ve denetlenebilir hale gelecek.
Sorular (Emlak Sitelerine ve Emlakçı Odası Başkanına)
-EİDS onayı ve vergisel sonuçları, satıcılar açısından çekinceye, emlakçılar açısından zorluk ve ilan sayısında azalışa neden oluyor mu?
-EİDS süre sonunda, yeni bir onay olmadan teknik olarak ilan süresi uzatılamıyor mu? EİDS onayı alınan portföy ile ilandaki gayrimenkulün aynı olmasını kontrol eden bir teknik altyapı var mı?
-İlanların %90'ı emlakçı ilanı olduğuna göre, EİDS ilan sayısında bir azalışa neden oluyor mu, bunun için EİDS öncesi ilan sürelerini uzatmak gibi ne tür önlemler alıyorsunuz.? -Klasik emlak ilanları dışında, gayrimenkul satışında fiyat yer almayan başka dijital pazarlama yöntemleri gündeme gelir mi?
(Avukata)
-EİDS hilelerinin (başka gayrimenkul ilanı fotoğrafları v.b.) hukuki yaptırımı neler?
-EİDS onayı ile emlakçı yetki sözleşmeleri arasında hukuki bir bağ var mı?
GÖRÜŞÜLEBİLECEKLER:
- Filiz Saran - Sahibinden.com Müşteri Deneyimi Direktörü https://www.linkedin.com/in/filiz-saran-63419818/ https://www.youtube.com/watch?v=asTTxrrGon0
-Zeynep Tandoğan - HepsiEmlak Genel Müdürü (Ulaşılamazsa Kurumsal İletişim Bölümü Aranabilir)
https://www.linkedin.com/in/zeynep-tandogan-8b047a9/ https://www.hepsiemlak.com/kurumsal/bize-ulasin
-Tayfun Bayrak - Satarız.com Kurumsal Satış ve Pazarlama Müdürü
https://www.linkedin.com/in/tayfun-bayrak-34831b330/
-Av. Arb. Dr. Burak ASLANPINAR
-Nizamettin Aşa (İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı) veya yardımcısı ya da İzmir, Ankara Emlakçılar Odası Başkanı) https://www.ieko.org.tr/tr/yonetim-kurulu