Bankalar, Bir Bölümü"İşgalli" Mülklerini, İskontolu Fiyatlarla Emlakçılara Sattırıyor!

• Özellikle ekonominin sıkıntılı dönemlerinde, kredi borcu ödemelerinde yaşanan zorluklar, bankaları "gayrimenkul zengini" haline getiriyor. Ancak, sermaye yeterliliklerini olumsuz etkilememesi için yasal olarak 3 yıl içinde satılması gereken bu gayrimenkuller, aynı zamanda bankaların sırtında ciddi bir yük oluşturuyor. Üstelik önemli bölümü kredi borçlusunun işgali altındaki bu mülklerin iskontolu da olsa satışı için, bankalar anlaşmalı emlak şirketleriyle ortak kendi emlak sitelerini kurdukları gibi, doğrudan emlakçılarla da çalışıyorlar.

Bankalar, gayrimenkullerini satışa çıkardıklarında diğer gayrimenkul satıcıları gibi "emlakçılar aramasın" demiyorlar, ancak yetki verecekleri ya da çalışacakları emlak şirketlerini belirlerken son derece seçici davranıyorlar. Bankaların ödenmeyen kredi alacakları nedeniyle mülkiyetine sahip oldukları gayrimenkuller, emlak sektöründe dev bir portföy potansiyeli yaratıyor. Ekonominin sıkıntıya girdiği dönemlerde, kredi ödemelerindeki krizlerle birlikte, bu potansiyel daha da artıyor. Bankalar ve finans kuruluşları, yasal olarak elden çıkarmak durumunda oldukları bu gayrimenkullerin pazarlama ve satışında, ya şubeleri kanalıyla direkt olarak ya da yetki verdikleri anlaşmalı emlak şirketleri kanalıyla, geniş bir emlakçı ağıyla işbirliği yapıyorlar.

Bankaların, alacaklarından dolayı haciz veya teminat yoluyla edindikleri ve kullanmadıkları gayrimenkulleri yasal olarak edinim tarihinden itibaren 3 yıl içerisinde elden çıkarma yükümlülükleri bulunuyor. Bankalar, bu gayrimenkuller arasından sadece bankacılık faaliyetlerini yürütebilmek için ihtiyaç duydukları sayı ve nitelikte olması koşuluyla ve belgelenebilir gerekçelerle, kendi kullanımları için ayırabiliyorlar. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BBDK) düzenlemelerine göre, bunların dışındaki mülkler eğer 3 yıl içerisinde satılamazsa, bu varlıkların net defter değerleri, bankanın ana sermaye ve katkı sermaye toplamından (özkaynaklarından) indiriliyor. Bu durum bankanın sermaye yeterlilik rasyosunu olumsuz etkilediği için, bankalar üzerinde ciddi bir satış baskısı oluşturuyor.

E-Teklif, E-İhale Yöntemiyle Satış

Bankalar, gayrimenkul stoklarının satışında, olabildiğince şeffaf biçimde online ihale yöntemine başvuruyorlar. Anlaşmalı emlak şirketlerinin web sitelerinin yanı sıra bankaların adını taşıyan alan adlarıyla da, emlak ilan ve online ihale web siteleri oluşturuluyor. Satışa sunulan portföy bilgileri bu sitelerde yayınlanıyor. Alıcı adayları, bu web siteleri üzerinden gayrimenkullere ilişkin bilgileri görebiliyor ve iletişim hattını arayıp sorularına yanıt alabiliyorlar. Dileyen alıcı adaylar,ı bu siteler üzerinden yapılan yönlendirmelerle ilgili mülklere ilişkin dijital katılım sözleşmeleri imzalayıp, örgörülen teminatları ilgili hesaplara yatırarak, belirtilen ilan fiyatı üzerinden online teklif verebiliyorlar. Böylece, teklif verme süresi önceden belirtilen ihalelere katılabiliyorlar.

"Banka emlakçılığı sektörü"

Bankaların gayrimenkul satışı emlak sektöründe, özellikle son 15-20 yıl içinde, bir alt sektör yaratmış durumda. Geçmişte, bankalar için bankacılık faaliyetleri ile ilgili yazılımlar üretirken, zamanla bankalarla olan bu ilişkisini, dijital emlakçılık faaliyetine dönüştüren İntengo, "banka emlakçılığı" alanının en büyüğü haline gelmiş durumda. Son 13 yılda 81 ilde toplam değerleri 15 milyar lirayı aşan 25.000'den fazla kurumsal gayrimenkul satışı gerçekleştirdiğini duyuran İntengo'nun, kurumsal müşterilerinin büyük bölümünü bankalar ve finans kuruluşları oluşturuyor. 8 banka ile çalışmakta olan İntengo'nun web sitesinde toplam 1350 dolayında, gayrimenkul portföyü online satışa sunuluyor. İntengo ayrıca kurumsal müşterilerinin otomobillerini de aynı yöntemle online satışa sunuyor.

İntengo gibi bu sektörün öncülerinden olan Winvestate, İstanbul'daki merkezinden, Türkiye çapında geniş bir emlakçı ağı ile çalışıyor. E-Teklif sistemine dayalı bir online satış süreci gerçekleştiren Winvestate, gayrimenkullerini online satışa sunduğu 7 banka ve finans kurumu dışında, Tekfen Holding, Vestel, Türk Eğitim Vakfı (TEV) gibi kuruluşlara da, hizmet veriyor.

İntengo ve Winvestate dışında, Müzayede.com, Tapu.com ve Gayrimenku.com gibi kuruluşlar da, özellikle bankaların gayrimenkullerini online satışa sunuyorlar. Ayrıca, Garanti Bankası, İş Bankası gibi birçok bankanın, anlaşmalı emlak şirketlerinin işbirliği ile kurup yönettikleri kendi online emlak satış siteleri de yer alıyor.

En zoru işgalli gayrimenkullerin satışı

Bankaların satmak durumunda oldukları gayrimenkullerin büyük bölümü, ödenmeyen kredi alacaklarının teminatlarından kaynaklandığı için, birçoğu kredi borcunu ödeyemeyen eski sahiplerinin kullanımında bulunuyor. Hukuki takip sürecinin sonuna kadar bu gayrimenkulleri satıp kredi borçlarını kapatmayan mülk sahipleri, icra ve haciz işlemleri sonrasında mülkiyet bankalara geçtikten sonra, mülkleri boşaltmak ve alıcı müşterilere yer gösterimi konusunda, bankalara ve onların anlaşmalı emlakçılarına zorluk çıkarabiliyorlar. Bu ya da bakımsızlık ve tadilat gereği gibi nedenlerle, 6 ayda bir ekspertiz raporuyla belirlenen rayiç değerleri üzerinden iskontolu satılan bu mülkleri online teklif yöntemiyle avantajlı fiyatlarla satın alan alıcılar, işgal halinde mülkü boşaltmak için hukuki takip gerçekleştirmek durumunda kalıyorlar.

Emlakçılar, banka gayrimenkulü satış ağına nasıl katılabilir?